Много хора, планирали покупка или продажба на апартамент, се обръщат към частни брокери, както и към фирми за недвижими имоти. Разбира се, не трябва да забравяме, че целият успех на такова сътрудничество ще зависи пряко от това колко правилно сте избрали брокер.

Сам по себе си внимателният подбор, проверка, преговори и самата сделка са процедури, които изискват дълга и детайлна комуникация с избрания брокер. И все пак, как да направите правилната стъпка при избора на специалист по недвижими имоти?

Когато избирате брокер, трябва да разчитате на инстинкта си, защото човек понякога разпознава много добре благодарение на интуицията си. Психолозите също подкрепят това мнение. Не са редки случаите, когато много продавачи или купувачи на апартаменти избират специалист въз основа на препоръки от приятели и познати. В такива случаи не е излишно да разберете дали тези, които ви го препоръчват, са извършвали сделки с недвижими имоти с този брокер.

На първо място, трябва да приемете брокера като партньор, с който ще ви е лесно да работите. За съжаление, хората нямат достатъчно свободно време, опит, компетентност, сила или пълен достъп до базата данни, за да изпълнят самостоятелно подобна задача бързо и ефективно (което на родния ни език означава „качествено“). Ето защо трябва да се обърнете за помощ към компании за недвижими имоти, а понякога и към ипотечни компании.

На избрания брокер делегирате всички инструкции за избор на различни вариации на пазара на недвижими имоти, съгласуване на договори и други задачи, свързани с поддръжката на покупко-продажбата на недвижими имоти. Част от отговорността автоматично се възлага на него, но вие сте не по-малко отговорни. Тъй като вие първоначално избирате брокера (партньора). Може да се окаже, че брокерът, който изберете, ще работи с вас през целия живот на нуждите от услуги за недвижими имоти.

От време на време пазарът на услуги за недвижими имоти претърпява възходи и падения, вкл. поради кризисни явления (като спад в покупателната способност или спад в търсенето на един пазар на недвижими имоти поради пренасочване на интереса към друг). Ето защо е важно продавачът, когато избира брокер или агенция за недвижими имоти, да си представи къде намира купувачи и колко често купувачите се оказват „горещи“. За всеки продавач на недвижими имоти е важно да затвори въпроса за продажбата на недвижими имоти за кратко време.

Доверието в брокера е основното в изграждането на партньорства. Как можете да разпознаете чувството на доверие в себе си към брокер?

Най-важното и първото нещо, което трябва да присъства при общуването с брокера, е спокойствието. Също така е важно при първия разговор с него да има някакъв баланс между говоренето и слушането ви. Не трябва да имате постоянното усещане, че този баланс е силно наклонен към един от вас.

По правило добрият брокер, който е ваш партньор, наистина се интересува от това, което ви интересува. Той е доста внимателен към всички ваши предпочитания, брокерът води бележки с вашите изисквания. В момента много брокери не се занимават с подробна селекция на имоти директно според желанията на купувача и често започват да предлагат всички опции, които им попаднат, отдавайки всичко на липсата на точна представа на клиента за желания имот .

Друг знак за вашето доверие във вашия партньор брокер е, че имате желание да работите с този партньор в бъдеще. Някои експерти също призовават да се разгледа невербалната страна на комуникацията. Важното тук е дали харесвате неговия глас, тембър, обноски и скорост на говорене. Брокерът има ли прилики с вас или е пълна ваша противоположност? Доколко вкусовете ви съвпадат? Не трябва да забравяме, че изборът на имот е доста сериозен въпрос.

Случва се дори при първата комуникация с брокера да се появи чувство на вътрешна враждебност, някакво отчуждение, ако не ви харесва неговият начин на разговор, поведение или глас, тогава е по-добре да потърсите други партньори.

Когато избирате брокер, трябва да обърнете внимание на една точка - ако изведнъж той говори за последните си сделки, като същевременно освобождава от себе си цялата отговорност за грешки, тогава това е първият знак, че не трябва да се свързвате с такъв брокер, тъй като изобщо понякога партньорството позволява споделяне на отговорности.

Какви въпроси да зададете на брокер?

Задачата е, че трябва да изберете свой собствен брокер, който ще бъде ваш партньор. За да направите това, трябва да започнете с въпроси, които са насочени към оценка на бъдещия ви партньор. Имате пълното право да кажете на брокера, че търсите добър брокер и трябва да зададете няколко важни въпроса, преди да вземете решение. Първо, трябва да знаете, че изобщо не сте длъжни да избирате този, който сега е срещу вас. Какви въпроси е най-добре да зададете? Те могат да бъдат много различни. Какво ви тревожи най-много, въз основа на вашите лични изисквания и възгледи за живота. За да направите това, можете предварително да работите върху списък с въпроси, които ви вълнуват. Те ще касаят отношенията с брокера и цялата работа, която му се възлага.

Какво тогава?

Ако сте напълно доволни от всички отговори на брокера и се чувствате добре с него, тогава не се колебайте да започнете да си сътрудничите. Ако все още не сте сигурни, тогава е по-добре да поискате малко време, за да претеглите внимателно всичко отново. Брокерът може да иска да знае какви притеснения имате и как може да ви помогне. И това е знак за грижа.

Повечето хора, когато мислят за покупка или продажба на апартамент, се обръщат към фирма за недвижими имоти или частен брокер. Резултатът и целият процес на сътрудничество зависят от това колко правилен е вашият избор. Като се има предвид, че изборът, проверката, преговорите и самата сделка не са бързи процеси, комуникацията с агент понякога отнема много време. Как да изберете правилния агент, как да намерите човека, от който се нуждаете?

Как да изберем агент?

Бих искал веднага да направя резервация, че въпросът за сигурността на агенцията (независимо дали брокерите, които работят там, са „черни“) не се обсъжда в статията - предполага се, че избирате агент измежду професионалисти с опит и препоръки. Ние ще проучим „пригодността“ на даден агент лично за вас.

„Собственикът“ помоли професионалните психолози Люся Каркле и Ася Вангер, експерти с 15-годишен опит в коучинга и професионалното бизнес консултиране, да помогнат за справяне със ситуацията.

Когато избирате агент, е много важно да слушате собствените си чувства, да не се страхувате и да им се доверите. Знаем и усещаме интуитивно много. Психолозите казват, че си струва да започнете процеса на подбор с този съвет. „Има един малък проблем, който обаче може да се превърне в голяма пречка при избора на агент“, казва Ася Вангер. - На практика хората, които търсят агент (или агенция), не се чувстват напълно уверени, сякаш не са клиенти на агенцията, а точно обратното. И очевидно се чувстват „по-малки“ от агента.“

Можете да промените ситуацията по следния начин.

Преди да изберете агент, кажете си: „Аз съм в процес на избор на партньор, за мен е важно да работя с агента като партньор.“ Lucy Karkle предлага да разглеждате сделка с недвижими имоти (покупка, продажба, замяна) като проект. Тя казва: „По-често просто нямате достатъчно време (компетентност, опит, усилия, достъп до бази данни), за да го направите ефективно и бързо сами, поради което се обръщате за помощ към агенция. Изглежда, че делегирате на вашия агент правомощията да избира опции, да договаря договори и други подобни задачи. В същото време му прехвърляте частична отговорност. Въпреки че в крайна сметка отговорността е, разбира се, ваша. По същество вие избирате партньор за проекта. Ако веднага направите качествен избор, връзката с агента може да бъде дългосрочна. В идеалния случай можете да имате агент партньор за цял живот за проекти за недвижими имоти.“

Има емоционален компонент при избора на агент. Партньорството е възможно само при високо доверие. Доверието е същността на партньорството. Как да разберете дали имате доверие на определен агент?

Първо и най-важно: когато общувате с агент, трябва да изпитвате спокойствие. Освен това, първият ви разговор с агент трябва да изглежда като баланс между слушане и говорене, така че да не се чувствате винаги, сякаш играете с една цел. Партньорският агент искрено се интересува от това, което е важно за вас, той е внимателен, записва вашите желания и записва това, което казвате. „Друго потвърждение на вашето чувство на доверие може да бъде желанието да продължите да общувате с агента в бъдеще“, казва Ася Вангер. Можете да си зададете въпрос след срещата: „Искам ли да се срещна с него отново, или още 5 пъти, или още 10?“ Но предстоят много срещи. „След приключване на среща с агент повишават ли се енергийните ви нива или се чувствате „изцеден лимон“?“ - Lucy Karkle предлага да направите тази двойна проверка.

Експертът съветва да се обърне внимание и на невербалната страна на комуникацията. Опитайте се да почувствате: колко приятен е гласът на вашия партньор, неговият тембър и скорост на речта? Маниери? Има ли елементи на прилика с вас или агентът е напълно различен? Съвпадат ли вкусовете ви? Все пак изборът на имот е деликатен въпрос.

Ако е възможно, наблюдавайте как „вашият“ агент взаимодейства с други агенти, с началници, с клиенти. Думите са си думи, делата са си дела.

Ако на първия етап от взаимодействието имате вътрешно отхвърляне - не харесвате начина, по който говорите, миризмата, гласа или начина на поведение - помислете за други кандидати.

Ще направя резервация, че обхватът на толерантност при избора на агент е много по-широк, отколкото при избора на партньор в живота: ако приятелите ви насочат към доказан агент, от чиято работа са доволни, тогава може би такъв фактор като не много приятния тембър гласът на агента няма да бъде най-важният при вземането на решение.

Какво трябва да избягвате?

Понякога е по-лесно да разчетете сигнали, които противоречат на вашите стандарти и вашето разбиране за нормалността и комфорта на ситуацията. Ася Вангер препоръчва да се обърне голямо внимание на следните аспекти: ако агентът не е „свързан“ с бизнеса си, дискредитира компанията, говори недружелюбно за предишните си клиенти, колеги и търси какво не е наред във всичко, тогава по-добре не да се свържете с него - има шанс да го направите сами да влезете в групата на „лошите“ клиенти. Ще ви бъде много по-лесно да си сътрудничите с човек, който има положително отношение към света, работата и партньорството.

Ако, говорейки за предишните си транзакции, агентът се стреми да се освободи от отговорност за „грешки“, това също е тревожен сигнал. В крайна сметка партньорството винаги включва споделяне на отговорности.

Какво да питам?

Тъй като целта е да изберете „вашия“ агент, казва Лусия Каркле, можете да започнете импровизираното си интервю с въпроси, насочени към оценка на бъдещия ви партньор. Просто кажете: „В процес съм на избор на партньорски агент и преди да взема решение, мога ли да ви задам няколко въпроса?“ Запомнете: вие не сте длъжни да избирате човека, който седи срещу вас, напомня психологът. Въпросите могат да бъдат много различни; можете да направите свой собствен списък въз основа на вашите собствени нужди и възгледи за живота. „Бих попитал например следното“, казва експертът:

Кой съм аз за теб (като клиент) и какъв е твоят идеален клиент? Какво е важно за вас в отношенията ви с мен като бъдещ клиент (може би достъпност по мобилен телефон в уговорено време или може би определени житейски ценности)?

Можете веднага да задавате въпроси, свързани с взаимодействието:

Ако не можете да намерите търсения обект в посочения срок, как ще процедираме по-нататък и каква е вашата отговорност? Ако след месец реша, че не желая да продължа сътрудничеството, какво трябва да направя и как ще реагирате на това?

Помолете агента да ви разкаже за най-успешната и неуспешната си сделка. Отговорите на въпроси за миналото обикновено предоставят много повече информация за даден човек, отколкото въпроси за настоящи събития.

Обърнете внимание на това, което е наистина важно за агента, когато отговаряте на вашите въпроси, и вижте как вашите вярвания и ценности се съгласуват. В крайна сметка агентът е водач към вашата мечта. Важно е да разбира накъде точно да води!

По реакциите на човек, по отговорите му можете да разберете дали искате да си сътрудничите с този конкретен агент. Професионалистът никога няма да се страхува от диалог. Ако човек е открит и честен с вас, той винаги ще ви даде пространство, време за размисъл и няма да ви „притисне в ъгъла“ с необходимостта да вземете решение и да подпишете споразумение моментално.

Ако вашият вътрешен „съветник“ е получил достатъчно отговори на всички ваши въпроси и се чувствате добре с агента, можете да договорите сътрудничество.

„Ако искате да кажете „не“, най-лесният начин да излезете от ситуацията е да поискате тайм аут. Отделете време да помислите. Попитайте с кого можете да се свържете в агенцията, за да съобщите решението си. Посочете ясно, че имате нужда от време за размисъл и посочете след колко дни трябва да се обадите, за да отговорите. Ако агентът попита какви съмнения все още имате, как иначе може да ви помогне, това е знак за загриженост и знак, че той се фокусира върху вашите нужди“, завършват Ася Вангер и Лучия Каркле.

Ако се съмнявате, не бързайте да се съгласявате. Изчакайте няколко дни и след това вземете решение. За някои един поглед и интуитивно предположение са достатъчни, за да направят правилния избор, докато други трябва да „приспят“ с въпросите си и да вземат решение на сутринта, със свеж ум.

Пожелавам ти да се запознаеш точно с твоя агент. Тогава ще преминете през всички перипетии на пътя към заветната цел с надежден партньор и приятен човек за общуване. И това е ценно само по себе си!

В областта на продажбите на жилища услугите за недвижими имоти се предлагат от огромен брой компании и е трудно да се реши коя Агенция за недвижими имотиМного е трудно да дадете предпочитанията си.

Купувач трябва да се обърне вниманиеисторията на компанията, опитът и професионализмът на нейните служители могат да играят важна роля; тя не трябва да бъде изключително висока и, обратно, твърде ниска.

Брокерите го улесняват процес, но винаги съществува риск от измама от страна на подобни организации. За да се защитите, трябва да обърнете специално внимание на компанията, да разберете ясно кръга на представителя, обхвата на вашите лични права и отговорности.

Избор на агенция за недвижими имоти

Пазарът на услуги за недвижими имоти е пълен с голям брой предложения; купувачът трябва да реши да избере надеждна и висококачествена агенция, която може да организира успешна сделка приоритетни точкикоито изискват специално внимание обикновено са:

• Период на дейност на агенцията. Богат опитхарактеризира организацията като опитен и успешен представител на услуги в областта на продажбите на жилища.
• Брой служители на компанията. Голям състояниеговори за развитието и стабилността на агенцията.
• Цени за услуги. Обикновено цена на услугитеагенциите за недвижими имоти са приблизително еднакви. Въпреки това, ако цената е очевидно твърде ниска, тогава това трябва да предупреди клиента.
• Официален сайт на организацията. Фирма, която се грижи за своя имидж, работи внимателно върху уебсайта, той трябва да бъде богат на информация за контакти, служители, организационни документи, обекти и оферти на брокери.
• Офис на агенцията. Местоположението, интериорният дизайн и рекламните надписи на помещенията играят важна роля, тъй като има чести случаи на създаване на фирми за нощувки.
• Социални дейности, тоест членство в различни асоциации, например Руската гилдия на брокерите (RGR). Наличност сертификатТози вид сдружение позволява на клиентите да проверят високата професионална подготовка на работниците, които за получаване на документ трябва да преминат обучение и да положат изпит.
• Наличие на различни награди, грамоти(диплома за активно развитие на ипотечния пазар, благодарствено писмо за правна подкрепа на публичните дейности на RGR).
• Отзиви за организациятаброкери . За купувача ще бъде полезно да разбере мненията на други хора за компанията и да посети различни интернет портали и форуми.

Ако агенцията има сравнително кратък опитработата на пазара на недвижими имоти не винаги е показател за ненадеждността на компанията; важно е да се обърне внимание на репутацията и професионализма на служителите на компанията.

Как да проверите агенция за недвижими имоти за чистота?

Преди да се свържете с тази или онази агенция, трябва да се уверите, че изборът ви е правилен за този купувач необходимо:

• Проверете фирмените документи. Трябва да се уверите дали организацията има необходимите сертификати, атестации и да поискате извлечение от Единния държавен регистър на юридическите лица (USRLE).
• Свържете се с данъчния орган или арбитражния съд, за да разберете дали компанията е нарушила закона или не е в несъстоятелност.
• При брокер трябва да проверите трудовия договор с агенцията, която представлява.
• Особено внимание трябва да се обърне на договора, който купувачът сключва с фирмата. Гарантира сключването на писмен документ, отговарящ на всички законови изисквания правна чистота на сделката.
• Важно е да се изясни дали агенцията проверява историята на предлаганите апартаменти, правомощията на собствениците и достоверността на информацията. Обикновено в персонала има юрист, който извършва подобни действия.

Гражданка Б, за да си купи апартамент, се обърна към агенция за недвижими имоти, която наскоро отвори врати близо до нейния дом. Брокерът, без да сключва договор, веднага предложи опция за жилище. Клиентката хареса апартамента, плати и оформи необходимите документи.

Гражданин Б се премества на нов адрес, но две седмици по-късно гражданин Р идва в апартамента й, твърдейки, че той е истинският собственик на помещението. След като се обърнаха към съда, се оказа, че агенцията е действала по престъпна схема, с помощта на фалшиви документи, фалшиви формуляри, печати и фалшив нотариус, те са сключили договор за покупко-продажба на апартамент, който са наели от Гражданин Р. Съдът установи, че гражданин Б няма законни права на жилище и за да защити интересите си, тя трябва да се обърне към съдебната власт.

Можете да проверите агенция за недвижими имоти самостоятелно или като се свържете с нотариуси, адвокати, което разбира се ще изисква допълнителни парични разходи, но най-вероятно ще гарантира надеждността на избора на купувача.

Защо се нуждаете от брокер, когато купувате апартамент?

При закупуване на недвижими имоти много купувачи отказват и прибягват до услугите на брокери. Това може да се обясни с факта, че специализираните агенции са професионалисти в своята област и трябва да улеснят купувача при закупуване на апартамент, като направят следното задачи:

• Консултации по правни и технически въпроси, възникнали пред клиента.
• Организация на процеса на търсене, преговори, намиране на опции, които отговарят на желанията на купувача.
• Отчитане на евентуални недостатъци на района, проверка на състоянието на входа, апартамента.
• Изясняване на въпроса за живеещите в къщата.
• Договаряне на условиятаи проверка на правната чистота на сделката (автентичност на документите, законност на правомощията на собствениците на жилища и техните представители).
• Мониторинг цени на пазара на недвижими имоти, избор на най-изгодни оферти.
• Сътрудничество с банки, съдействие при получаване на ипотечни кредити, кредити за закупуване на недвижими имоти.
• Законни поддръжка на транзакции, сключване на договор за покупко-продажба, регистрация на собственост върху жилище, съдействие при държавна регистрация.
• Разрешаване на евентуални спорове.

Въпреки възможните случаи на измамна дейност, контактът с брокери може значително да ускори процеса на намиране на апартамент.

Компетентен и квалифициран специалист защитава интересите на клиента, съобразявайки се с неговите желания и нужди.

Брокерски услуги при покупка на апартамент

Когато се обръща към услугите на агенциите за недвижими имоти, купувачът има право да разчита на ефективността и безопасността на тяхната работа. При закупуване на апартамент брокерът извършва следното: Характеристика:

• установява ситуацията на жилищния пазар, за да разбере за кой апартамент може да кандидатства клиентът, въз основа на неговите предпочитания и финансови възможности;
• при недостиг на средства търси подходящи варианти за кредитиране;
• определя се удобно време за оглед на имота;
• договаря с продавача други условия за продажба на апартамента;
• проверява предоставената от собственика информация, анализира възможните рискове;
• извършва подготовката на документи, необходими за сделката, изготвя;
• извършва взаимни разплащания между страните (плащания в брой, използване на сейф);
• следи за спазването на правата на клиента при извършване на сделка с нотариус;
• извършва проверки на всички жители на закупения апартамент;
• подготвя, изпраща и получава необходимия набор от документи за държавна регистрация на права на собственост.

Важно е да се уточни дали агенцията за недвижими имоти е участник програми за застраховане на професионална отговорносттака че загубите, които купувачът може да понесе поради грешка на брокера, да бъдат компенсирани.

Договор с агенция за недвижими имоти за предоставяне на услуги

В Русия няма единно стандартно споразумение, сключено с агенции за недвижими имоти, поради което всяка компания по свое усмотрение определя съдържанието и условията на такова споразумение. Купувачите трябва да обърнат специално внимание на следните нюанси: трябва да бъдат посочени в договора:

• Списък на услугите, които агенцията трябва да предостави на клиента, в какъв обем (рекламни, правни, консултантски услуги).
• Съотношение права и задължения на странитеСъгласно договора изискванията, наложени на клиента, трябва да бъдат изпълними и разумни.
• Наградаза услуги.
• Продължителността на споразумението обикновено е най-малко една година.
• Разпоредбата, че клиентът може по всяко време да поиска отчет за извършената от брокера работа, срок за представяне на отчета.
• Елемент о прекратяване на договора. Купувачът има право да откаже услугите на изпълнителя по всяко време, като заплати реално направените разходи.
• Особено внимателно трябва да прочетете надписите, написани с дребен шрифт, така те обикновено показват информация относно отговорност на самата агенция.

В някои случаи компаниите може да включи такива клаузи в договора(което не е законно):

• Агенцията има право на разликата между продажната цена на имота и цената, която ще бъде посочена в договора. Това е т.нар скрита комисионна, тоест средства, които брокерите искат да получат в допълнение към вече платената от клиента сума.
• Разпоредба, забраняваща на купувача да общува с продавача и неговите представители. Това предполага, че компанията се стреми да получи и допълнително неофициално обогатяване.
• Клиентът няма право да се свързва с други посредници, за нарушаване на това условие могат да бъдат наложени високи санкции.

Ако купувачът желае добавяне или изключваневсякакви разпоредби на договора, той има пълното право да го направи.

Промените трябва да бъдат направени незабавно в документа или записани в писмен вид, т.к допълнително споразумениеили протокол за разногласия.

Какво да търсите при избора на апартамент?

Агенциите трябва да се базират на възможностите и предпочитанията на своя клиент. Яжте основни моменти, на които брокерът обръща голямо внимание:

• Стойност на недвижимите имоти.
• Наличие на транспортни връзки, близост до спирка.
• Оформяне на двора, наличие на детска площадка.
• Техническо състояние на къщата, вход, изправна работа на сметоотвод, асансьор.
• Разпределение на жилищата, изглед от прозореца.
• Вътрешно обзавеждане на апартамента, външни дефекти, качество на ВиК инсталациите, изправност на водоснабдяването, парното, ел. мрежите.
• Инфраструктура на района (детски градини, училища, болници, аптеки, магазини и др.).
• Етажът, на който се намира апартамента.
• Жителите на къщата, техният социален статус.
• Година на строителство, вид на имота (тухла, панел, монолит).
• Екологично състояние на района, близост до заводи, летища, сметища.

Приемливостта на цената на избрания обект може да бъде оценена от самия брокер.

За по-точно определение трябва да се обърнете към професионални оценителиза да сте сигурни, че имотът не е надценен.

Как става покупката на апартамент чрез агенция?

След като купувачът вземе решение за избора на недвижим имот, предстои също толкова важен и сложен процес - регистрация на покупка на апартамент. Агентът трябва да придружава клиента на всеки етап, да оказва помощ и помощ.

• Агенция за недвижими имоти проверява правната чистота на жилищата: установява законността на правата на собствениците, факта на освобождаване на наемателите, пълната дееспособност на продавача. Изисква извлечение от Единния държавен регистър и домашния регистър, свързва се с органите за контрол на психиката и наркотиците и проверява документи, потвърждаващи собствеността.
• Трябва да има апартаменти без права на трети лица, да не е например под гаранция или под арест.
• Впоследствие се компилира договор за продажба, посредникът трябва да следи за грамотността и коректността на неговото изпълнение, така че съдържанието на документа да не нарушава правата и законните интереси на купувача.
• След което трябва да направите сетълменти на транзакции, в парична или безкасова форма. При плащане в брой се дава на купувача касова бележка. Най-надеждният безкасов метод е използването на сейф.
• Крайно необходимо държавна регистрациясобственост.

Ако купувачът даде своето предпочитание, тогава брокерът трябва да подходи особено внимателно към имота, да разбере неговата трудова история, навременна доставка на обекти, да посети официалния уебсайт, да прегледа учредителните документи, декларацията за проекта.

За да завърши покупката на апартамент, брокерът трябва да получи от клиента нотариално заверено пълномощно.

Чрез него агентът има право да представлява интереси и да извършва от името на клиента всички необходими действия по подготовката, събирането, доставката и проверката на документацията.

Как да купя апартамент на вторичния пазар чрез брокер?

Закупуването на апартамент на вторичния пазар може да бъде придружено от редица функции, на които както купувачът, така и брокерът трябва да обърнат специално внимание:

• Състояние на къщата и двора. Важно: фасадата на сградата, зоната на детските и спортните площадки, зоната за достъп, състоянието на асансьора.
• В апартамента трябва да проверите работата на комуналните услуги, водопровода и аспиратора. Оценете нивото на осветеност и липсата на външни дефекти.
• Струва си да сравните апартамента с плана на ОТИ, за да сте сигурни, че няма незаконни.
• Брокерът трябва да идентифицира възможни проблемни правни проблеми (фалшиви документи, липса на разрешение за продажба от съпруга, непълнолетни наематели - регистрацията им е изключително трудна).

Струва си да се има предвид, че дори най-голямото и компетентно споразумение с агенция за недвижими имоти не дава 100% гаранция за надеждността на сделката, брокери не може да провери всички възможни потенциални рискове, а измамниците не са рядкост на вторичния жилищен пазар, така че изборът на жилище от този тип трябва да се подхожда с особено внимание.

Когато купувате апартамент на вторичния пазар, посредникът може и трябва да опита да намали цената, тоест изгодно.

Дори купувачът да разполага с необходимата сума пари, агенцията е длъжна да предостави на клиента най-изгодните условия за закупуване на жилище.

Цената на услугите на брокера при закупуване на апартамент

Всяка агенция за недвижими имоти оценява услугите си по различен начинНапример, малките компании се опитват да се адаптират към средното ниво на цените, установено на пазара, и дори да намалят разходите, за да привлекат клиенти. Големите организации имат възможността да диктуват своите условия въз основа на опит, репутация и слава.

Услуги на брокери заплаща се от работодателя. Различни фактори могат да повлияят на формирането на цената на услугите: правната сложност на сделката, продължителността на договора, цената на имота.

Можете да изберете два основни начинаопределяне на цената:

• Цената на услугите е във фиксирана сума, приблизително от 30 000 до 100 000 хиляди рубли, в зависимост от региона.
• Цената, определена като процент от цената на жилището, обикновено варира от 2% до 5%.

Апартаментът се продава за 2 300 000 милиона рубли, с установено възнаграждение на компанията от 4%, цената на услугите на агенцията за недвижими имоти ще бъде 92 000 хиляди рубли.

Поръчка ценообразуване от агенции за недвижими имотие произволен, въпреки че обикновено обхватът на предоставяните услуги, списъкът с документи, необходими за събиране при закупуване на апартаменти, е абсолютно същият.

Как да прекратим договор с агенция за недвижими имоти?

За договор с брокери, независимо от характеристиките и обхвата на предоставяните услуги важат гаранцииФедерален закон от 07.02.1992 г. № 2300-1 „Относно защитата на правата на потребителите“.

По смисъла на чл. 32 Федерален закон от 07.02.1992 г. № 2300-1, клиентът има възможност откажете договораПо всяко време. Единствения следствиетакъв отказ всъщност е плащане разходи, направени от агенцията, наличието на които трябва да бъде документирано.

Основания за прекратяванеможе да бъде:

• Непредоставяне на услуги в определения срок.
• Закупуване на жилище самостоятелно.
• Промяна в жизнените обстоятелства на клиента, поради които той е променил решението си за закупуване на имот и др.

За прекратяване на договора се подайте на агенцията за недвижими имоти писмено предизвестиев два екземпляра, върху единия от които получаващата страна поставя своя знак за приемане.

Известието може да бъде изпратено по пощата или препоръчано писмо. Документът трябва да посочва намерението за прекратяване и датата на отказ от услуги.

Изискване към агенция за недвижими имоти плащане на неустойки от купувачапри прекратяване на договора е незаконосъобразно.

Ако наградаплаща се на брокера, после той задължен да върнетази сума, минус разходите за предоставени услуги. Ако в рамките на 10 дниот датата, на която купувачът изпрати уведомлението, агенцията не изпълни необходимите условия за прекратяване, клиентът има право да се обърне към съда (член 31 от Федералния закон от 07.02.1992 г. № 2300-1).

Купувачът има право да изисква от фирмата плащане на неустойка, при несвоевременно връщане на възнаграждение за услуги, в размер на три процента за всеки ден закъснение(Клауза 5 от член 28 от Федералния закон от 07.02.1992 г. № 2300-1).

Отговорност на агенцията за недвижими имоти към купувача

Много компании за недвижими имоти се опитват да сведат до минимум своята отговорност и да избегнат евентуални загуби. Въпреки че действащото законодателство е на страната на купувача, на практика отговорността е на агенцията за недвижими имоти се намалява до максималния размер на получаваното възнаграждение, събирането на неустойки или неустойки е изключително проблематично.

За да се предпазите, условията и отговорността на брокера трябва да бъдат ясно определени в договора.

Рискове, свързани с покупката на жилищеможе да бъде както следва:

• Допуснати са грешки при подготовката на документи за сделката.
• Измамни действия по отношение на закупения апартамент.
• Не се вземат предвид интересите на непълнолетните и наследниците.
• Извършени преди това сделки за продажба или приватизация на недвижими имоти са били незаконни и др.

Ако горните ситуации бъдат идентифицирани, агенциите често не носят отговорност.

Можете да се защитите с застраховка за собственост.Това е гаранция за обезщетение за евентуална загуба на права върху недвижими имоти. Купувачът трябва да се свърже със застрахователната компания, за да получи застрахователна полица за собственост.

Съществена разлика между застраховката за собственост и другите видове е, че предпазва лицето от настъпили, но неизвестни към момента на сключване на сделка с недвижим имот събития.

Заключение

Днес закупуването на апартамент чрез агенция е удобен и напълно безопасен начинпридобиване на недвижими имоти. Разбира се, купувачът може да направи покупка сам, но без да има необходимия набор от познания в правната област, ще бъде изключително трудно за гражданина да извърши всички необходими действия.

Брокерите търсят жилища, премахват ненужните опции от голяма маса оферти, проверяват правната чистота на сделката, събират необходимите документи и регистрират правата на собственост на клиента. Въпреки това, купувачът не трябва да забравя за възможни случаи на измамни действия от страна на агенциите за недвижими имоти, с които трябва да се подходи към избора на такава компания предпазливост и задълбоченост.

Въпрос

Сертификат за предоставяне на услуги в областта на недвижимите имоти

Съпругата ми и аз решихме да купим апартамент, като се свързахме с агенция за недвижими имоти, която ни беше препоръчана от наши приятели. Помолихме служител на тази компания да ни покаже учредителните документи на организацията, своя трудов договор, паспорт, както и лиценз за извършване на дейност с недвижими имоти. Служител на агенцията ни предостави всички документи с изключение на лиценза, като се позова на факта, че тяхното издаване не е осигурено. Съпругата ми и аз бихме искали да знаем законен ли е отказът на брокера?

Отговор

Добрият брокер може да ви спести много от неприятностите, свързани с покупката на недвижим имот, спестявайки ви пари, време и нерви. Лош агент, напротив, може да проточи търсенето на апартамент за няколко месеца. Всичко зависи от вас. Намерете добър посредник и подпишете правилния договор с него.

Когато избирате брокер или агенция за недвижими имоти, трябва да имате предвид следните критерии.

Разгледайте също списания и вестници. Уважаемите агенции не пестят средства за реклама. Не трябва да си сътрудничите с компании, които не публикуват снимки и подробни описания на недвижими имоти, дори на безплатни уебсайтове.

В същото време изобщо не е необходимо да се прилага само за големи компании. Много често те имат голямо текучество на персонал. Към самите брокери има минимални изисквания. Също така, в договорите с клиенти, добре рекламираните агенции освобождават от себе си всякаква отговорност за неуспешна сделка.

Моля, отбележете номера на лиценза на избраната от вас агенция. Ако номерът на документа е в първите няколко стотици, това означава, че е издаден отдавна. Компанията работи успешно на пазара от дълго време. Ако агенцията е регистрирана отдавна и лицензът е издаден наскоро, тогава най-вероятно съдът вече е лишил организацията от разрешение за работа. Вероятната причина е нарушение на закона.

По-добре е да работите с брокер, който живее във вашия район. Изготвяне на документи, обсъждане на условията на сделката - всичко ще се случи по-бързо. Освен това такъв агент познава по-добре пазара на недвижими имоти във вашия район.

Среща с няколко кандидати. Разкажете какви са вашите изисквания към апартамента, колко пари сте готови да платите за него. Ако по време на първия разговор брокерът не може да отговори конкретно на вашите въпроси, тогава е по-добре незабавно да се свържете с друг агент.

Регистрация на договора

След одобрение на кандидата е необходимо да се подпише договор за сътрудничество с него. Моля, прочетете внимателно всички точки. Ако след това все още имате въпроси, по-добре е да се свържете с адвокат.

Много е важно да сключите споразумение с упълномощено лице. В противен случай документът може да бъде обявен за невалиден. Ако договорът е сключен с агенция, тогава той се подписва от директора и се подпечатва. Ако частен брокер ви търси апартамент, той е регистриран като предприемач. Той или негов упълномощен представител подписва документа.

Предмет на споразумението

Тази клауза определя всички услуги, които брокерът предоставя: търсене на жилище, водене на преговори, подготовка на документи, правна поддръжка на сделката. Също така в раздела трябва да посочите изискванията за апартамента, който искате да закупите и неговата цена. Колкото по-подробни са вашите правила и условия, толкова по-добре.

Повечето брокери предлагат на своите клиенти да подпишат ексклузивен договор. Според условията му купувачът няма право да си сътрудничи с други посредници или самостоятелно да търси жилище. Тези изисквания са абсолютно законосъобразни – чл. 1007 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Ако клиентът наруши договора, той е длъжен да заплати обезщетение на агента. Размерът му също е посочен в документа. Много е важно да посочите срока, даден на брокера за намиране на апартамент. Ако той не успее да се справи със задачата, тогава имате пълното право да прекратите споразумението.

Практиката показва, че ако не подпишете това споразумение с брокер, той няма да положи всички усилия, за да ви намери жилище.

Време на договора

По-добре е да подготвите документ за кратък срок, в противен случай търсенето може да продължи дълго време. Ако отговорностите на посредника включват само търсене на апартамент, тогава е по-добре да изготвите договор за един месец.

В случаите, когато брокерът участва и в регистрирането на имота или се оформя алтернативна сделка, срокът може да бъде по-дълъг - до три месеца. По правило агентите настояват за изготвяне на договор за 6 месеца. Но това не е във ваш интерес.

В договора може да има и клауза, според която той се удължава за нов срок, ако клиентът не го е прекратил. Настоявате това условие да бъде изключено.

Регистрация на пълномощно за агент

Ако планирате да делегирате всички операции по закупуване на недвижими имоти (подготвяне на документи, отваряне на депозитен сейф) на брокер, тогава трябва да му издадете съответно пълномощно. Той трябва да посочи подробно всички правомощия на агента.

Възможно е едностранно прекратяване на договора, ако брокерът не изпълнява възложените задачи. В този случай клиентът трябва да заплати разходите, направени от агента. Но те не спират дотук и посочват в договора размера на глобите за неговото прекратяване. Тази точка може да бъде оспорена в съда.

Какви такси взимат брокерите за своите услуги? Цената на работата трябва да бъде посочена в договора. По правило агентите таксуват 2-5% от цената на закупеното жилище.